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MANUAL DO LOCATÁRIO

MANUAL DO LOCATÁRIO | DEVERES E OBRIGAÇÕES PARA INQUILINOS E E PROPRIETARIOS


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MANUAL DO INQUILINO

 

 

Seja Bem Vindo (a)!
 
Prezado (a) Cliente: 
 
É grande a satisfação em tê-lo (a) conosco!
 
A Imobiliária Ipanema encontra-se à disposição dos Locatários para prestar eventuais esclarecimentos que se fizerem necessários. Para tanto, foi elaborado um manual normativo contemplando situações que ocorrem no dia-a-dia de uma transação imobiliária.
 
Este manual foi projetado e contém instruções para ajudar você a esclarecer possíveis dúvidas a respeito da locação, baseadas na Lei do Inquilinato e no próprio contrato de locação, como também lhe ajudar a utilizar, da melhor maneira possível, o imóvel que está sendo locado.
Esperamos que sua locação seja duradoura e feliz!

 

HORÁRIOS DE ATENDIMENTO

 
Financeiro: Segunda à Sexta das 09h às 18h Comercial e sábados das 09h às 13h.
C O N T A T O S: 
Fone (15) 3223-4376 – (15) 3012-4748 
Site: 
www.imobiliariaipanema.com.br
Comercial: imobiliariaipanema@uol.com.br.

 
 CHAVES E MUDANÇA

 
Ao receber as chaves do imóvel locado, verifique junto ao Sindico ou portaria os procedimentos necessários para efetuar a mudança, pois em condomínios sua mudança só poderá ser efetuada de acordo com as regras estabelecidas na convenção e/ou no regimento interno. Entregue a Carta de Mudança, fornecida pela imobiliária para o síndico e informe-se sobre os procedimentos necessários.
Adéqüe o prazo de entrega de seus móveis com a entrega das chaves pela imobiliária.  Para se evitar multas, leia atentamente o regulamento (regimento) interno do seu Condomínio que será entregue pelo sindico.
É importante conhecer previamente as medidas de seus móveis, porque podem não caber no seu novo lar;

 

OCUPAÇÃO DO IMÓVEL

 
Ao realizar a ocupação do imóvel, recomendamos que o locatário realize os seguintes procedimentos:
Efetuar a troca dos segredos das fechaduras externas;
Abrir os registros de água e ligar a chave geral de energia;

Verificar se a voltagem da rede elétrica do imóvel é a mesma de seus aparelhos.
Verificar se o relatório de vistoria está de acordo com o imóvel; (três dias depois do recebimento das chaves para contestação). Testar as tomadas, válvulas de descarga, fechaduras, torneiras, chuveiros, e se houver algum problema, relatar urgentemente para a imobiliária.
Caso more em prédios ou condomínios, informe-se com o zelador ou síndico sobre os horários para colocação do lixo na lixeira do prédio, bem como qual o procedimento com o lixo reciclável.
 
 CONTA DE LUZ E ÁGUA

 
A imobiliária Ipanema fará a ligação da luz em Nome do locatário, havendo pendência com a CPFL em nome do locatário nenhuma solicitação será feita até que o mesmo regularize os débitos.
O livre acesso ao imóvel para ligação da luz e água é de responsabilidade do locatário, caso a CPFL/SAAE for ao imóvel e não tiver acesso para religação o locatário se responsabiliza em reabrir o pedido, o que irá demorar mais 05 dias útil para religação.

 

PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE O ASSUNTO

 
1-    Na mudança, riscamos a pintura do prédio, o que faremos? 
Contate o sindico, ele poderá realizar o reparo com a taxa de mudança cobrada, ou solicitar que você realize o reparo.
2-    Posso furar a parede para instalar meu armário? 
Pode, porém você deverá repor o azulejo na entrega do imóvel. Cuidado com canos hidráulicos e elétricos.
3-    Minha empresa utiliza equipamentos muito potentes que consumem muita energia, posso ligar na rede elétrica atual? 
Não, você precisa consultar um especialista, pois a rede provavelmente não está preparada para suportar altas cargas de energia.
4-    O que faço com as placas de papel e faixas da imobiliária? 
As placas de papel podem ser retiradas dos locais onde estão instaladas e jogadas no lixo que não é lixo (lixo reciclável). Caso estejam em locais de difícil acesso, favor ligar para o telefone 3223-4376 e solicitar a retirada da mesma. As faixas são reutilizáveis, portanto, pedimos a gentileza de entrar em contato para que sejam retiradas pela imobiliária.

 

 VISTORIA DO IMÓVEL (ENTRADA)

 
Ao receber as chaves do imóvel, o locatário receberá um Laudo de Vistoria, em que estarão detalhadas as condições em que o imóvel se encontra, bem como seus acessórios. Ao final da locação será realizada uma nova vistoria no imóvel e o mesmo deverá estar nas mesmas condições ou melhores das descritas no laudo inicial.
Este documento de vistoria deverá ser conferido no prazo máximo de 03 (três) dias úteis após o recebimento das chaves. Caso haja alguma divergência, você deverá apresentar a contestação por escrito desta vistoria na imobiliária. O aceite e o recebimento sem a contestação faz presumir a veracidade do laudo. A contestação será válida após a conferência pelo vistoriador, aceitando as alegações nela contidas, e entregue sob protocolo e assinatura. Não é necessário, a título de reforço, repetir os defeitos apontados na vistoria inicial. É de suma importância que você receba e demonstre os possíveis problemas ao vistoriador para que possa sinalizar ao proprietário do imóvel.

 

Além da Vistoria, a Imobiliária fotografa todos os ambientes e acessórios do imóvel locados, facilitando assim qualquer dúvida posterior.

 
Desde que previamente agendada, o locador poderá vistoriar o imóvel locado, para observar aspectos estruturais, instalações elétricas, vedações, etc.

 

PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE O ASSUNTO

 
1-    O que é contestação de vistoria? 
São as divergências encontradas por você analisando a vistoria de entrada elaborada pela imobiliária.
 2-   Toda vistoria deve ser contestada? 
Não, caso não haja nenhuma inconformidade com a vistoria de entrada você não precisa apresentar nada para a imobiliária.
3-    Preciso reforçar ou salientar os defeitos do imóvel? 
Se eles já estiverem descritos na vistoria não há necessidade de repetir ou salientar os defeitos do imóvel.
4-    Por que existe a contestação? 
Pode acontecer do vistoriador passar despercebido por alguns detalhes ou não conseguir analisar pelo fato da água ou a luz estarem desligadas no momento da vistoria.

 

DURANTE A LOCAÇÃO 
 

1)   REPAROS E MANUTENÇÃO 

O proprietário tem obrigação de entregar o imóvel em condições de uso, ou seja, com a parte elétrica, hidráulica, esgoto e telhado em ordem. O proprietário é responsável por vícios ocultos e defeitos preexistentes no imóvel.
Depois de recebido o imóvel e aceita as condições da vistoria, as manutenções desses itens serão do locatário. No andamento da locação podem ocorrer alguns problemas de reparos e manutenção causados pelo desgaste natural e pelo próprio uso do imóvel, seja ele normal ou intenso. A execução destes reparos são de inteira responsabilidade e pagamento do inquilino.
 
Veja a relação de manutenção que é de responsabilidade do inquilino: 
 
Responsável pela manutenção do imóvel enquanto nele residir consertando tudo que estragar. Tem o dever de ao entrar no imóvel fazer a vistoria e solicitar ao locador, por escrito, o conserto de tudo que estiver estragado. O não comunicado implica em aceitação do imóvel na forma que lhe foi entregue. È muito comum um inquilino entrar no imóvel e encontrar uma torneira pingando e assim deixar até que ela não mais feche. Quando descobre que terá que trocar a torneira quer que o locador pague o custo porque quando entrou já apresentava problemas. Neste caso quem provocou o dano foi o inquilino que não pediu ao locador o reparo e assim protelou e aumentou o problema até que a única solução implicasse em custo ao seu bolso.
1- conserto ou troca de torneiras de preferência na mesma marca e tipo. No caso de não haver mais a mesma torneira a venda, colocar uma de mesmo padrão.
2- conserto ou troca de todo o encanamento externo do imóvel como, cano das louças sanitárias e pias da cozinha e tanque.
3- troca de disjuntores estragados e manutenção do relógio de luz e sua fiação.
4- troca de tomadas de energia elétrica por outras de mesmo padrão quando estragadas.
5- troca ou conserto da hidra do vaso sanitário bem como as borrachas de vedação, registro de água com instalação externa (que não precise   quebras parede) e acentos quebrados pelo inquilino.
6- troca de vidros quebrados ou lascados.
7- troca ou conserto de fechaduras externas ou internas no mesmo padrão.
8- conserto das fechaduras internas e chaves.
9- troca de cerâmicas ou azulejos que forem lascados ou quebrados pelo inquilino.
10- conserto ou troca do interfone do imóvel e campainha
11- conserto da fiação elétrica quando o problema for causado pelo inquilino(uso inadequado de equipamentos com potência superior a rede elétrica do imóvel)
12- limpeza e desentupimento de vasos sanitários, pias, caixa de gordura e esgoto, ralos e canos e fossa externa(casas).
13- manutenção da área eterna do imóvel(casas) como piso, muros, portões mantendo em perfeito funcionamento.
14- limpeza de telhado e calhas externa mantendo-os desobstruídos de folhas e sujeira que provoquem entupimento e possível infiltração no imóvel.
15- Limpeza das paredes mais suscetíveis ao mofo por excesso de umidade, imóvel voltado para o sul (pouco ou nenhum sol), ou fechado a maior parte do dia, ou situado abaixo do nível da rua. Outros problemas não descritos que for manutenção, troca, reparos ocasionado pelo uso etc.
Atenção: Muitos inquilinos locam um imóvel sem prestar atenção na quantidade de sol que o mesmo recebe e no tempo em que por dia ele fica fechado. Isso implica em mofo nas paredes por excesso de umidade e sendo assim o dano não é causado pelo proprietário do imóvel e sim por ação do tempo e uso do mesmo pelo inquilino. Quem deve manter as paredes limpas é o inquilino. O proprietário somente será responsabilizado quando o mofo for proveniente de vazamento por infiltração de cano quebrado, telha quebrada ou proveniente do vizinho de cima ou do lado (apartamentos). A maioria dos inquilinos de casas não limpa o telhado e as calhas o que vai provocar vazamentos por conta do entupimento causado pela falta de manutenção e, portanto, consertado pelo inquilino.
16- Manutenção do piso. Em imóveis novos todo o dano que for dado causa por mau uso será suportado pelo inquilino, assim evite riscos no piso por arrastar móveis sem o devido cuidado, manchas por uso inadequado de produtos de limpeza, etc,etc. Nenhum locador poderá exigir que o inquilino troque todo o piso por conta de uma mancha ou risco mas pode pedir que o mesmo seja consertado utilizando-se as técnicas modernas que não custam muito barato.
17- Pintura do imóvel. Se recebeu com pintura nova, entregue com pintura nova. - manutenção e conserto de esquadrias e venezianas do imóvel.
18- Manutenção e conserto do porteiro eletrônico
19- Manutenção e conserto de caixa de correio.
20- Problemas provenientes de temporais. Indenização direta a companhia de energia quando for o caso
21- Imóveis mobiliados, o locatário deverá devolver com os móveis no mesmo estado de conservação em que recebeu, quando houver equipamentos eletrônicos bem como máquina de lavar, geladeira, microondas etc, a manutenção destes no caso de problemas no período da locação deverá ser consertada pelo locatário.
22- Manutenção das torneiras, registros, válvulas, etc.;
23- Vazamento na hidra (troca do reparo) ou descarga, sifões (pia, tanque) ou flexíveis (vaso, chuveiro), torneiras em geral;
24- Reparos em tomadas, interruptores, fusíveis, fechaduras;
25- Manutenção da cobertura do telhado, desde que não envolvam reparos estruturais;
26- Manutenção e limpeza de caixas d água e calhas;
27- Desentupimento de vasos sanitários, ralos, pias, caixa de gordura e esgoto;
28- Manutenção de aquecedores;
29- Reparo em portões, interfones, alarmes;
30- Conserto de pintura e piso;
31- Conserto dos acessórios quebrados durante o uso do imóvel;
32- Vedações no Box, vaso sanitários, azulejos etc.
Alerta: Se você possui cachorro de grande porte no quintal, é obrigatória a pintura dos muros e paredes externas, bem como deixar a grama em ordem.
 
O locador se responsabiliza por manutenção que envolve a estrutura do imóvel.
 
Troca de telhas quebrada (desde que a mesma não tenha sido ocasionada pelo locatário e por falta de manutenção ou limpeza) no caso de assalto e roubo a responsabilidade é do locatário.
Reparo na hidráulica desde que seja estrutural e tenha que quebrar a parede;
Reparos na elétrica desde que seja interno e não seja ocasionado pelo inquilino Caso o reparo necessite de quebra de paredes, pisos ou consertos estruturais nas partes elétricas, hidráulicas, alvenaria ou telhado, estes serão de responsabilidade do proprietário do imóvel, salvo se o dano tiver sido ocasionado pelo mau uso do locatário.
 
ATENÇÃO: Não execute nenhuma benfeitoria sem antes avisar ou notificar a imobiliária, solicitando prévia autorização;
Benfeitoras não autorizadas podem caracterizar infração contratual;
As benfeitoras dependem da autorização por escrito do proprietário do imóvel e não da imobiliária;
As benfeitorias não serão restituídas pelo proprietário ao final da locação, salvo as previstas em contrato;
Você recebeu o imóvel nas condições da vistoria, sendo assim a locação é aceita na forma que o imóvel se encontra, salvo firmado contrário em contrato.
 
Benfeitorias Úteis 
 
São obras executadas em um imóvel para melhorá-lo, aumentando ou facilitando o seu uso. Essas obras não são necessárias, mas aumentam a qualidade do imóvel. O proprietário não tem a obrigação de aceitá-las. Em alguns casos o proprietário pode até aceitar, porém o pagamento fica a cargo do inquilino sem direito a restituições. Exemplo: Box no banheiro;  Colocação de fechaduras extras;  Grades, alarme, etc.
 
Benfeitorias Necessárias 
 
São as obras feitas no imóvel para conservá-lo, evitando sua deterioração e, nestes casos, geralmente o proprietário é obrigado a realizar e a pagar por elas. Exemplo:  Reforço na fundação de um prédio;  Substituição de vigamento apodrecido no telhado;  Vazamento interno nos encanamentos;
Obs. Estas obras podem ser verificadas através de vistorias de rotinas realizadas pela imobiliária. É importante que o inquilino receba e permita a realização dos reparos necessários sob pena de infração contratual.
 
 Benfeitorias Voluptuárias 
 
São obras feitas para embelezar o imóvel, que não aumentam o seu uso habitual e não poderão ser indenizadas pelo locador, as quais poderão ser retiradas pelo locatário na rescisão, contanto que não afetem a estrutura do imóvel. Exemplo:  Alteração na pintura da fachada;    Placas de outdoor;
Estas obras necessitam de autorização prévia do locador. Lembre-se que o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições do início da locação, ou seja, caso você tenha aberto uma parede, por exemplo, deverá refazê-la novamente, caso não tenha sido autorizado pelo locador, ou que a autorização tenha sido na condição de reconstruí-la posteriormente.
 
ATENÇÃO:
Nenhuma dessas benfeitorias deverá ser realizada sem autorização do proprietário.

 

PAGAMENTO DO ALUGUEL

 
Os pagamentos devem ser efetuados através de Boleto Bancário, que lhe são enviados através de e-mail ou pelo correios ao endereço do imóvel locado ou, eventualmente, para o endereço solicitado pelo locatário no momento do cadastramento da locação.
Até a data prevista para o vencimento, o boleto pode ser pago em qualquer agência bancária.
Vencendo o aluguel em feriados ou finais de semana, você poderá pagar no primeiro dia útil subseqüente após o vencimento;
Se o seu boleto não chegou até o dia 30, contate urgente o Financeiro da Imobiliária Ipanema do telefone 3223-4376 para   que possamos providenciar uma segunda via. Boletos solicitados após o vencimento que é dia 05 de cada mês serão reencaminhados com multa e correções.
 
Solicite que o seu boleto seja encaminhado por e-mail (imobiliáriaipanema@uol.com.br).
 
Alertas: 
• Em caso de pagamento em atraso, o fiador será avisado e o locatário poderá pagar o aluguel com o boleto observando a multa por atraso de aluguel vigente no contrato de locação; caso não seja efetuado o pagamento em até 30 dias após o vencimento, será registrado junto ao SERASA o não pagamento de locação;
• Vencendo o segundo mês de aluguel em atraso será efetivada a ação de despejo, com incidência de honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) e custas processuais.
• Taxas como: IPTU, Água, Luz, Gás encanado (se houver) e Condomínio, são de inteira responsabilidade do locatário. O IPTU será lançado junto com o boleto de aluguel. As demais taxas deverão ser pagas diretamente aos prestadores de serviço. Imobiliária Ipanema verifica mensalmente com síndicos e administradoras o pagamento das taxas de condomínios, às quais deverão ser pagas pontualmente, sob pena de infração contratual sujeita a despejo. Nestes casos, o departamento jurídico também é acionado e efetua tais cobranças, incidindo honorários advocatícios. Ao final de contrato de locação, o locatário deverá apresentar tais contas pagas.
• No primeiro pagamento do aluguel, com seu contrato iniciando dia 20, por exemplo, os 10 dias restantes até o final do mês serão computados proporcionalmente. O mesmo acontece no final do contrato.
 
Por motivos de segurança, não recebemos os valores de aluguel e encargos locatícios diretamente na imobiliária. 
  
Proibições:
 ·        Alterar o vencimento do boleto;
·         Prorrogar título;
·         Pagamento com cheques de terceiros;
·         Pagamento com cheque pré-datado;


PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE O ASSUNTO

 
1-    Posso solicitar o boleto de cobrança para outro endereço? 
Sim, isto é possível, basta informar ao setor financeiro seu outro endereço. A cobrança irá apenas para um endereço indicado, não será enviada para dois endereços.
2-    Vou viajar, como faço para pagar o aluguel? 
Avise previamente o setor Financeiro, você pode pedir uma via do boleto por e-mail ou solicitar que seja remetido o boleto antes da sua viagem.
3-    Que outras taxas estarão inclusas no boleto de aluguel? 
Variam em determinados casos, sendo as principais o IPTU, seguro incêndio, seguro fiança e outros contratados. O IPTU é cobrado em 10 parcelas, conforme valor fornecido pela Prefeitura.
4-    Estou com dúvida com relação ao valor do IPTU do imóvel que loco. O que devo fazer? 
Solicite o número da indicação fiscal e consulte o valor na Prefeitura Municipal. A administradora poderá fornecer uma via do talão.
5-    Posso pagar o IPTU à vista? 
Sim, basta solicitar com no mínimo 30(trinta) dias de antecedência ao vencimento em cota única, por escrito, ao setor financeiro da Buso imóveis Ltda. para fornecer o valor. Atenção, o pagamento deverá ser efetuado até a data prevista pela Prefeitura Municipal.
6-    Recebi o talão de IPTU pelo correio, o que faço? 
Entre em contato com a Imobiliária para que possamos retirá-lo. A imobiliária é responsável por todos os carnês de IPTUS dos imóveis por ela administrados.
7-    Mudei no meio do mês, como procedo com o pagamento do condomínio?
Pagar por completo o condomínio e enviar para a imobiliária através de  e-mail ou pessoalmente uma cópia com as devidas autenticações para receber a restituição dos dias que não são de sua responsabilidade.
Obs: O valor somente será restituído no próximo boleto de aluguel. Não serão restituídos valores no escritório da imobiliária.
8-    Posso pagar o IPTU diretamente para a prefeitura? 
Não, imobiliária é a responsável por efetuar o pagamento, você pode confirmar isto pedindo o número da indicação fiscal e consultar pela página da internet da prefeitura.

 

REAJUSTES

 
Anualmente, o seu aluguel será reajustado pelo índice que constar em contrato. Geralmente utilizamos o IGPM. A soma deste índice pelo período de um ano corresponde ao percentual que atualizará o valor do aluguel.
O valor do aluguel não ficará sem atualização, salvo quando seja firmado acordo entre as partes, ou seja, uma negociação de valores, com autorização expressa do proprietário do imóvel. Mediante este acordo, o contrato deverá ser aditado e assinado (inclusive pelo fiador), e se renova conforme acordado entre as partes (mínimo de um ano).
 
ATENÇÃO:  Todo e qualquer acordo deverá ser assinado pelos fiadores e locatários.

 

PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE O ASSUNTO

 
1-    Vocês avisam quando ocorrerá o reajuste de aluguel?
Em seu boleto de aluguel virá todo mês a mensagem com a data do vencimento do contrato. É nesta data que ocorrerá o reajuste de aluguel. 
2-    Quanto será o percentual aplicado? 
A imobilária não tem como lhe adiantar o valor a ser reajustado, porém poderemos lhe fornecer uma perspectiva dos recentes reajustes aplicados. Para saber, basta ligar para o setor Financeiro.

 

CONDOMÍNIOS

 
Assim que o contrato de locação chega à imobiliária assinado, a administradora do Condomínio é informada e os boletos das taxas de condomínio são encaminhados, em data próxima ao vencimento, diretamente para a caixa de correspondência do imóvel locado.
Caso ocorra algum problema com o recebimento dos boletos, o locatário deverá consultar o síndico ou administradora para procurar as soluções cabíveis, evitando o atraso de taxas condominiais e conseqüente cobrança de multas pela administradora de condomínio.
Caso o primeiro mês do aluguel seja proporcional, o condomínio também será cobrado proporcionalmente.
Como proceder: Pagar o boleto integral e encaminhar, juntamente com o comprovante de pagamento, para a imobiliária até o próximo dia 15 para que o valor seja abatido do aluguel seguinte. Não serão aceitos comprovantes de agendamento, somente comprovantes de pagamento.

 

FUNDO DE RESERVA E RESTITUIÇÕES 
 

O locatário tem o direito de receber ressarcimento dos valores de fundo de reserva e despesas extraordinárias pagas juntamente com o recibo de condomínio.O valor do fundo de reserva/despesas extraordinárias será compensado no aluguel seguinte e para isso o locatário deverá fazer prova do pagamento do recibo de condomínio até o dia 15 de cada mês.
 
Atenção:
Não será restituído qualquer valor em dinheiro no escritório da imobiliária;
Não serão ressarcidos os acumulados, somente até 90 dias retroativos conforme clausula do contrato de locação.
Serão aceitos arquivos enviados por e-mail desde que se apresentem também os respectivos comprovantes;

 

 VEJA O QUE PODE SER RESTITUÍDO

 
Despesas extraordinárias, ou seja, aquelas que não se refiram a gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: Artigo 22 , inciso X, parágrafo único - Lei do Inquilinato:
1) Substituição de elevadores;
2) Pintura externa do prédio, mudança da fachada;
3) Aquisição de sistema de segurança, incêndio, telefonia, esporte ou lazer;
4) Construção de cancha de esporte ou playground;
5) Paisagismo;
6) Aquisição de mobiliário para recepção ou outros;
7) Obras de reforma ou acréscimos na estrutura do prédio;
8) Indenizações trabalhistas (que ocorreram em data anterior ao início da locação).

 

VEJA O QUE NÃO É RESTITUÍDO 
 

Despesas Ordinárias de condomínio são aquelas necessárias à administração respectiva, especialmente: (artigo 23 XII - Lei do Inquilinato) e são devidas pelo locatário.
1) Salário, férias, décimo terceiro e encargos trabalhistas dos funcionários;
2) Consumo de gás, água, esgoto, luz (uso comum);
3) Limpeza, conservação e pintura das instalações e áreas de uso comum;
4) Manutenção de elevadores, portões, interfones, iluminação, antenas coletivas e alarmes;
5) Manutenção e conservação de equipamentos hidráulicos e elétricos, de uso comum;
6) Manutenção e conservação de equipamentos de uso comum, destinados à prática de esporte e lazer;
7) Rateios no saldo devedor, salvo se referentes a período anterior à locação;
8) Todas as despesas específicas para a administração do prédio.

 

POR QUE PAGAR PRÊMIO DE SEGURO CONTRA INCÊNDIO?

 
A lei do inquilinato – Lei n. 8.245/91 – determina, no artigo específico das obrigações do locatário, entre outros, o dever de tratar do imóvel com o mesmo cuidado como se seu fosse (art. 23, II) e restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III). Para isso, os contratos de locação exigem a contratação acessória de um seguro imobiliário que oferece cobertura contra perdas e danos no imóvel – em favor do proprietário – e cobertura de conteúdo – em favor do locatário.

 

PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE O ASSUNTO

 
1-    Como e quando se determinam as despesas do condomínio? 
A cada ano, o síndico, na forma prevista na convenção, convocará uma assembléia geral ordinária dos condôminos a fim de aprovar, por maioria dos presentes, além das matérias inscritas na ordem do dia, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas, isto é, as despesas ordinárias e extraordinárias. Todas elas têm que ser previstas, não podendo haver improvisação de quaisquer despesas; todas elas têm que ser devidamente orçadas e aprovadas pela assembléia geral dos condôminos. (lei 4591/64 art.24).
2-    O que são despesas extraordinárias de condomínio? 
São as despesas referentes às obras que interessam à estrutura integral da edificação ou à aparência interna e
externa das áreas comuns, bem como as necessárias a repor condições de habitabilidade do edifício. (Art. 12, §4° da lei 4591/64).
3-    A responsabilidade por essa modalidade de despesa extraordinária é do inquilino ou proprietário do imóvel? 
Cabe exclusivamente ao proprietário, e não ao inquilino.
4-    O que são despesas ordinárias de condomínio? 
São despesas relativas à manutenção do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas e previdenciários; água, luz, limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns, dos elevadores e pequenos reparos.
5-    De quem é a responsabilidade pelo pagamento das despesas ordinárias?
Essas despesas são pagas pelo morador, mesmo que este seja o locatário.
 6-    Quando deverá ocorrer a Assembléia Geral Ordinária?
Haverá, anualmente, uma Assembléia Geral Ordinária, convocada pelo síndico, na forma da Convenção, competindo-lhe, além das matérias inscritas na ordem do dia, por maioria dos presentes, a aprovação das verbas para as despesas do condomínio. (Artigo 1350 CC)
7-    Quando deverá ocorrer a Assembléia Geral Extraordinária?
Sempre que houver convocação do síndico ou dos condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio. (Art. 1350,§ 1°CC)
8-    O síndico paga taxa de condomínio? 
Depende do que dispuser a convenção. Na prática, é mais comum a convenção prever que todos os condôminos paguem pelas despesas condominiais.
9-    Vazamentos: quem paga? 
Se o vazamento é na rede horizontal (que serve à unidade), geralmente quem paga é o proprietário. Se o problema ocorreu na rede vertical (que serve a todos os andares), quem paga é o condomínio.
10- O fundo de inadimplência é devolvido ao locatário? 
Se corresponder a período anterior à locação é passível de devolução, porém se corresponder ao período presente, esta taxa é de responsabilidade do inquilino. Informe-se com seu síndico.

 

DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL

 
Ao final do contrato e caso não se renove o contrato de locação, os Locatários deverão seguir as seguintes etapas para a entrega das chaves:
 
1. COMUNICADO DE DESOCUPAÇÃO: Comunicar à imobiliária, mediante aviso prévio por escrito da intenção de não renovar o contrato de locação, com no mínimo 30 (trinta) dias de antecedência, atendendo o dispositivo contratual sob pena de multa correspondente a 01 (um) mês de aluguel e encargos vigentes (Válido para contratos que estão vigorando por prazo indeterminado).
1.1) O envio do aviso prévio de desocupação deverá ser assinado e entregue diretamente na administradora, com confirmação de recebimento da imobiliária;
1.2) Será indispensável a apresentação do aviso prévio de 30 dias por escrito quando o contrato já estiver vencido e prorrogado;
1.3) O aviso prévio é válido somente para os trinta dias antecedentes a desocupação. Caso queira desocupar tempos depois, será necessário o envio de um novo aviso prévio. Obs.: Contratos em vigor, observar a multa contratual.
2. PINTURA: Se o imóvel foi locado com pintura nova, deverá ser devolvido também com pintura nova.
3. VISTORIA: Depois que o imóvel estiver totalmente desocupado, limpo e em ordem, conforme vistoria inicial, e com pintura na condição estipulada no contrato, o locatário deverá marcar a vistoria final pessoalmente ou por telefone (15)3223-4376 diretamente com o setor de vistorias, com pelo menos 3 (três) dias úteis de antecedência. Em caso de necessidade de cancelamento da vistoria é importante informar ao vistoriador designado com antecedência de 24hs.
Alerta: O imóvel não será vistoriado se ainda estiver em processo de mudança.
È cobrado uma taxa de vistoria de saída no boleto final. Se o vistoriador encontrar alguma divergência no laudo de saída cobrará uma taxa extra para fazer a revistoria.
4. CONDIÇÕES PARA A ENTREGA DO IMÓVEL: A condição para que o imóvel seja entregue – e suas responsabilidades com aluguel e encargos cessem – é de que o imóvel esteja exatamente na condição do início da locação. Leia atentamente a vistoria inicial e confira todos os itens. Se constatadas irregularidades no imóvel na vistoria final, você não poderá entregar as chaves. Neste caso, aluguel e encargos continuarão a correr por sua conta até que o imóvel esteja de acordo com a vistoria inicial.
Atenção: É importante o cumprimento integral da recuperação/manutenção do imóvel para que não ocorra mais de uma vistoria, caso seja necessário o retorno do vistoriador no imóvel em questão, será cobrada uma taxa de R$65,00 (sessenta e cinco) por vistoria extra.
Alerta: Se você possui cachorro de grande porte no quintal, é obrigatória a pintura dos muros e paredes externas, bem como deixar a grama em ordem.
5. LUZ E ÁGUA: O locatário é responsável em solicitar o desligamento da Luz e Água, efetuando todos os débitos bem como o consumo final.
Apresente na Imobiliária: quitação de débitos e a conta final da luz e água pagas, e o “Protocolo de Abertura de Solicitação de Serviço” solicitando o desligamento. Se houver alguma taxa incluída na fatura da luz é obrigatório seu cancelamento (TV a cabo, publicidade, listel, doações, etc.). Também deve ser cancelado o débito automático em conta corrente, se for o caso.
Atenção: A imobiliária só receberá as chaves depois que as contas estiverem desligadas e sem débitos; para evitar o problema da Copel ou Sanepar não encontrar acesso para desligamento e continuar correndo débitos em nome do locatário.
7. CONDOMÍNIO: Quitação de condomínio original, assinado pelo sindico ou administradora de que não há débitos anteriores referentes à sua unidade. Se você já está de posse da próxima conta, ainda não vencida, traga-a também no dia da entrega das chaves.
8. MANUTENÇÕES EXTRAS: Notas fiscais de manutenções realizadas nos aquecedores durante o período de locação, a mesma de 06 (seis) em 06 (seis) meses, caso tenha no imóvel; Revisão no motor de piscina, hidromassagem, caso o imóvel possua, a ser realizado por técnico especializado. Caso não tenha sido feito nenhuma manutenção no período da locação o mesmo deverá realizar antes da entrega das chaves.Quitação de gás, caso não o mesmo não seja incluso no condomínio.
9. IMPOSTO DE RENDA: Sendo locatário ser Pessoa Jurídica, devem ser apresentados os DARFs de recolhimento de Imposto de Renda Retido na Fonte, devidamente quitados.
10. IPTU: Sendo locatário Pessoa Jurídica e o imóvel locado tenha sido uma casa com alteração de finalidade para uso Comercial, informar na Prefeitura a saída do imóvel, bem como solicitar o retorno para fins residenciais, afim de que a taxa do IPTU passe a vigorar com menor valor para o proprietário. Entregar o protocolo na imobiliária.
11. SECRETARIA DA FAZENDA: No caso de locatário Pessoa Jurídica, entregar o comprovante de transferência de endereço, ou baixa na Secretaria da Fazenda.
12. ENTREGA DAS CHAVES: Cumpridos todos os itens anteriores, procederemos aos acertos finais e recebimento das chaves e controle remoto de garagens. Serão cobrados os dias finais de aluguel e outras taxas proporcionais, se for o caso. Se as chaves forem devolvidas antes de decorridos os 30 dias desde o comunicado de desocupação, serão cobrados aluguel e demais taxas até a data em que se completaria este prazo, ultrapassando os 30 dias será cobrado até a definitiva entrega das chaves.
13. PAGAMENTO: O acerto final de aluguel e taxas proporcionais é deverá ser feito por boleto bancário.

 

PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE O ASSUNTO

 
1-    Posso enviar outra pessoa para acompanhar a vistoria? 
Sim, pode ser pessoa indicada pelo inquilino, desde que seja responsável pela locação.
2-    É necessário que eu vá efetuar a rescisão final na imobiliária? 
Sim, para que sejam apresentados os documentos solicitados e assinar a rescisão contratual.
3-    Estou com dívida de aluguel, posso mesmo assim entregar meu imóvel? 
Sim. Após a entrega efetiva das chaves, o setor de cobrança entrará em contato com o locador e fiadores para fazer o acerto e/ou parcelamento das pendências.

 

MULTA CONTRATUAL

 
A Multa Contratual poderá ocorrer por vários motivos, observe o que o contrato de locação prevê. A multa mais comum é pela desocupação antes do vencimento do contrato.
Alertas: 
Consulte sempre a imobiliária antes de realizar a venda ou transferência de locatários.
Desocupando o imóvel antes de transcorrido o prazo de 12 (doze) meses, será devida multa no valor de 03 (três) vezes o valor do aluguel, calculado proporcionalmente ao tempo restante de contrato que é de 30 meses.
Desocupação antes do prazo:
• Sublocação: despejo imediato.
• Infração contratual (mau uso, construções indevidas, uso diferente ao estipulado contratualmente, etc.): despejo imediato.

 

LIBERAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL

 
A) O inquilino ficará dispensado da multa contratual se a devolução do imóvel decorrer de transferência de emprego para outra cidade, pelo seu empregador, privado ou público. Deve-se notificar por escrito o locador com prazo mínimo de trinta dias de antecedência, com apresentação da carta de transferência fornecida pela empresa.
B) Estando o contrato vencido e prorrogado por tempo indeterminado, ficará isento da multa contratual, mediante entrega de aviso prévio ao locador, com antecedência mínima de 30 dias. A falta de aviso prévio de desocupação, sujeito o locatário ao pagamento de um mês de aluguel, mais encargos. (Artigo 06 da Lei do inquilinato).

 

TRANSFERÊNCIA DE INQUILINO – VENDA DE PONTO 
 

O locador e a Imobiliária não tratam desse assunto, pois o objetivo é locar o imóvel. Portanto, é expressamente proibido ao locatário ceder, transferir, passar a locação para terceiros, sob pena de infração contratual grave e aplicação da multa contratual prevista, além de outras medidas.
A consulta verbal feita à Administradora não implica em aceitação. Qualquer despesa de regularização de contrato é por conta exclusiva do locatário e depende de prévia consulta ao proprietário.
Atenção: 
Em repassando o imóvel locado para outrem sem o consentimento da imobiliária e do locador, mediante novo contrato de locação, o locatário poderá sofrer, além da multa contratual por sublocação, as cobranças de aluguéis, pois a locação está em seu nome. O fiador será imediatamente comunicado.
Caro locatário tome cuidado, não subloque e não empreste o imóvel, mesmo que sua intenção seja boa, porém a Imobiliária Ipanema afirma com experiência que em 90% (noventa por cento) das transferências não consentidas os ocupantes não pagam e deixam o locatário e fiadores com muitas dívidas.

 

VENDA DO IMÓVEL LOCADO

 
O proprietário poderá vender o imóvel a qualquer momento, mas para isso, o inquilino terá preferência na aquisição em igualdade de condições. O proprietário dará ao locatário o direito de preferência, mediante comunicação por escrito e protocolada com todas as condições do negócio. O direito de preferência caducará se o locatário não exercê-lo no prazo de 30 (trinta dias) da comunicação.
O locatário deverá permitir a visita ao imóvel dos prováveis interessados, conforme cláusula contratual, em horário comercial, em datas previamente marcadas. O novo adquirente, se desejar, deverá em 90 (noventa) dias demonstrar interesse em retomar o imóvel locado. Após este prazo extingui-se o direito da retomada, sendo assim deverá continuar respeitando o contrato para retomada do imóvel.
Atenção: 
Muitas vezes a venda é executada por outra imobiliária, porém seus direitos são os mesmos; Fique atento a falsas abordagens de venda. Em caso de dúvidas ligue imediatamente para a Imobiliária Ipanema.

 

ACORDO DE VALORES DE ALUGUEL

 
Locações Comerciais 
Quando vencido o prazo contratado inicialmente, para as locações comerciais, o proprietário poderá solicitar uma revisão do valor do aluguel do imóvel. Caso não haja acordo, o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel sem motivo algum (denúncia vazia). Os valores para acordos sempre dependerão de negociação entre as partes e terão como base valores atualizados de mercado.
 
Atenção: Revisão de aluguel e correção monetária não se confundem.
 
Locações Residenciais 
Para os contratos residenciais firmados com prazo de 12 meses, o proprietário poderá solicitar revisão do valor do aluguel somente depois de decorridos 03 anos de locação.
Para os contratos residenciais firmados com prazo de 30 meses, o proprietário poderá solicitar revisão do valor do aluguel quando vencido o prazo inicialmente contratado, podendo pedir a desocupação do imóvel sem motivo algum (denúncia vazia), caso não haja acordo.
Em locações por 12 meses o proprietário poderá solicitar a retomada do imóvel.

 

DISPOSIÇÕES FINAIS 
 
Estas instruções objetivam uma locação tranqüila.
Sendo assim mantemos em harmonia a relação mantida entre você e o locador, através desta administradora, em razão da qual solicitamos sua colaboração.
Esperamos que suas expectativas sejam correspondidas, e colocamos nossa carteira de imóveis à sua disposição para futuras locações.
Esperamos ter sanado a grande maioria das dúvidas enfrentadas pelos inquilinos nos diversos períodos que compreendem a locação.
Estaremos sempre atualizando e melhorando este canal de comunicação, portanto, quando surgir alguma dúvida em qualquer momento da sua locação, consulte este manual antes de ligar.
Lembramos que as suas dúvidas podem surgir após o horário de atendimento da imobiliária; assim a consulta a este manual será a única forma de elucidá-las com maior rapidez.
Nem todas as situações estão contempladas no manual e algumas delas podem não ter ficado clara para todos.
Portanto, neste caso, envie seus questionamentos para os e-mail: imobiliariaipanema@uol.com.br serão respondidos o mais rápido possível.
                       

 Atenciosamente

 
Ipanema Imóveis e Administrações

 

AVENIDA IPANEMA Nº 759 - EM FRENTE A CAIXA ECONÔMICA DA AV. IPANEMA - IMOBILIARIAIPANEMA.COM.BR - (15) 3223-4376 - 3012-4748 - 99105-6008 watts